近些年，房产限购、限贷击碎了很多人的购房梦，借“名”买房成为许多人规避政策的利器。近期，全国各地出现多例因被借“名”人失信，借“名”人与被借“名”人对簿公堂争房，还有的房屋被司法拍卖，借“名”人损失惨重。下面的李先生就是一例：
    李先生与王小姐是表兄妹关系。2012年李先生买第二套房考虑银行限贷，与表妹王小姐协商以王小姐的名义购买商品房一套，由王小姐与开发商签订房屋买卖合同并贷款，首付款及日常还款由李先生支付，并签订了借名购房协议。交房后，李先生一家装修入住，并按期归还房屋贷款。2017年，该房屋突然被法院查封，李先生被勒令限期搬离。李先生这才得知，表妹王小姐和表妹夫因为生意失败，欠下巨额债务，多家银行起诉至法院要求王小姐夫妇还款。王小姐夫妇名下的多套房产均被查封，将要拍卖。李先生向法院提起执行异议来确认房屋所有权，未获得法院支持，该房屋最终被法院司法拍卖。
    李先生的教训，让我们要分析借“名”买房在法律上属于什么性质？从债权理论和近期多个发生的司法案例看，可以认为借“名”买房所产生的是一种债权债务法律关系，而非物权变更中的确权关系。由此，借“名”买房协议并不能当然的确认房屋的所有权。
    物权上的确权关系的认定，在我国采取的是公示公信原则。根据《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属的公示公信的根据，借“名”买房中物权意义的房产所有人为被借“名”人，其他人基于善意有理由相信房产登记人即为房屋的实际所有人。因此，房产的产权登记人为被借“名”人，在法律上对于房产的私自处分如抵押、买卖等在办理相关手续无需经过借“名”人同意，出现纠纷时，借“名”人的权益难以对抗善意的第三人。此外对于他人在诉讼中房产的查封处置等，法院一般也不支持借“名”人直接确权，也难以对抗其他债权人。在案例中，李先生就是因为该问题导致房屋确认所有权未能得到法院支持，认定李先生借“名”买房规避政策存在过错，应当承担相应的法律风险，要优先保护基于相信物权公示公信原则的第三人的利益，由此李先生的房屋确认所有权未被认可，房屋被司法拍卖。对于李先生的损失如何获得救济，李先生可以起诉王小姐要求赔偿损失，但基于王小姐夫妇目前的经济状况，基本上很难再获得经济上的赔偿。
    对于借“名”买房只要不违反法律规定，均合法有效，公权力不强加干涉。但如借用他人名义购买经济适用房，基于经济适用房的购买主体的特殊属性，此行为违反法律规定无效。实际生活中，购房人如确实需要借“名”买房，有以下问题需要注意。
    1、确认被借“名”人的诚信可信。被借“名”人最好是比较熟悉的亲戚朋友，没有不良嗜好，平时口碑较好。有信则立，待到房产需要过户或者买卖时，对方才能给予配合，避免纷争。
    2、要保留好购房的相关凭证。一方面要与被借“名”人签订好借名买房协议或代持协议。该协议即是以后出现纠纷的诉讼关键证据；另一方面要保存好购房时的购房合同、首付款付款凭证、还贷凭证、房产证等文件的原件。付款尽量采用借“名”人本人的银行卡转账支付，尽量不要采用现金等方式，如需要用被借“名”人银行卡还贷，该卡也要掌控，并在协议上约定。再一方面约定好出现风险时的有利救济措施。如违反协议私自抵押或出售后可以立即要求对方归还房屋，将房屋过户到已方或者指定的人，另可以约定高额的违约金，维护自身合法权益。
    3、及早将房屋过户。如符合购房条件或者经济上能解决限贷问题，应及早办理过户手续。此外，尽量每年均到不动产登记部门查询该房产是否存在抵押或者